Упрощенная регистрация права на жилой дом

Последние несколько лет политика законодательства в области регистрации садовых и жилых домов направлена в сторону упрощения этой процедуры.

Так называемая «дачная амнистия» действует до 1 марта 2026 года, так что она из себя представляет?

Нормы «дачной амнистии» содержатся в статье 70 Федерального закона №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. Согласно части 12 статьи 70 218-ФЗ наличие уведомлений о планируемом строительстве (или реконструкции) и о завершении строительства (реконструкции) жилого или садового дома не требуется.

В свою очередь, сведения в техническом плане об объекте недвижимости указываются на основании декларации или проектной документации (которая чаще всего отсутствует).

Сначала «дачная амнистия» распространялась только на жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. С 2017 года земельные участки, в отношении которых установлены виды разрешенного использования "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства" были приравнены к садовым.

В конце 2020 года был отменён уведомительный порядок регистрации также для жилых домов, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта. В 2022 году в этот список добавили жилые дома, расположенные на участках для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) своей деятельности.

Таких образом сегодня действует упрощённый порядок регистрации садовых и жилых домов на следующих земельных участках:

• Садовых и дачных
• Для ИЖС;
• Для ведения ЛПХ в границах населенных пунктов;
• Для осуществления КФХ своей деятельности.

Как именно «дачная амнистия» упрощает регистрацию домов?

Уведомительный порядок представляет из себя следующие процедуры:

1. Перед началом строительства дома собственник земельного участка (застройщик) обязан направить в администрацию муниципального образования (МО) по месту нахождения объекта уведомление о планируемом строительстве дома, в котором указываются основные параметры будущего дома.
2. Администрация рассматривает данное уведомление, проверяет соответствие указанных застройщиком параметров Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) МО и Градостроительному кодексу (ГК) РФ. В ответ администрация выдает уведомление о соответствии или уведомление о несоответствии.
3. После завершения строительства дома застройщик обращается к кадастровому инженеру, который подготавливает технический план на дом. Данный технический план подается в администрацию МО вместе с уведомлением о завершении строительства, в котором снова указываются параметры уже построенного объекта.
4. Администрация рассматривает уведомление о завершении и технический план, выдает уведомление о соответствии (при соблюдении необходимых норм) и отправляет технический план в Росреестр для кадастрового учета дома.

Следует отметить, что отсутствие необходимости в уведомлениях не отменяет тот факт, что дом должен соответствовать градостроительным нормам, установленным ГК РФ, а именно:

1. Количество надземных этажей не более трёх;
2. Высота не более 20-ти метров;
3. Представляет из себя отдельно стоящее здание.
4. Площадь застройки здания не должна превышать 0,25% от площади земельного участка (норма действует только для участков КФХ!).

Должен ли дом соответствовать Правилам землепользования и застройки МО, в котором он расположен?

А именно: должны ли быть соблюдены отступы в 3 м от границ земельного участка до стен здания? Обязательно ли должны быть внесены в ЕГРН границы земельного участка (проведено межевание) для регистрации на нём дома? Этот вопрос остается спорным. Практика различается в зависимости от позиции Росреестра на этот счет в том или ином регионе. Например, в Москве и Московской области регистраторы проверяют, чтобы границы участка обязательно были внесены в ЕГРН и необходимые отступы были соблюдены. Таким образом поставить на кадастровый учет дом без соблюдения отступов не представляется возможным даже в условиях «дачной амнистии».

«Дачная амнистия» будет действовать ещё как минимум 4 года. Это даст возможность гражданам зарегистрировать в упрощённом порядке как уже построенные дома, так и созданные в будущем. Но затягивать с регистрацией дома не стоит, так как в любой момент в закон могут быть внесены изменения. Помимо этого, каждый день в ЕГРН вносят границы охранных зон, строительство в которых ограничено или запрещено, и ваш дом может оказаться в такой зоне!