Выделение доли земельного участка

Ориентировочная цена — 70 000 рублей

Заказать работы

Что такое выдел земельного участка?

Выдел доли земельного участка — это способ образования нового участка за счёт доли участника общей долевой собственности. После кадастрового учёта и регистрации права собственник получает самостоятельный объект недвижимости с установленными границами, площадью и кадастровым номером. Исходный земельный участок при этом сохраняется в изменённых границах, а право выделившегося собственника на долю в нём прекращается.

Земельный пай — частный случай доли: это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Сам по себе пай не является отдельным участком на местности. Чтобы получить конкретную территорию и распоряжаться ею как самостоятельным объектом, необходимо провести процедуру выдела.

Какие нормы регулируют выдел земельного участка?

Общие правила выдела доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности, установлены Земельным кодексом РФ. Для земель сельскохозяйственного назначения применяется специальный порядок, предусмотренный Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При выделе сельскохозяйственной доли кадастровый инженер подготавливает проект межевания земельных участков с учётом требований к его форме и содержанию. После согласования размера и местоположения образуемого участка формируется межевой план для кадастрового учёта. Дополнительно учитываются региональные требования, в том числе к минимальному размеру сельскохозяйственных участков.

Для чего выделяют земельный участок из долевой собственности?

Пока земля находится в общей долевой собственности, владелец распоряжается долей в праве, а не отдельной территорией с собственными границами. Выдел позволяет оформить конкретный участок в индивидуальную собственность и использовать его как самостоятельный объект недвижимости.

После регистрации права выделенный участок можно:

• продать без оформления сделки с абстрактной долей в исходном участке;
• подарить или передать по наследству;
• предоставить в залог, если объект отвечает требованиям кредитной организации;
• сдать в аренду на условиях, которые определяет собственник;
• использовать в соответствии с категорией земли и видом разрешённого использования.

Из каких земельных участков возможен выдел?

Выдел возможен из земельного участка, который принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности.

Образуемый участок должен соответствовать требованиям земельного и градостроительного законодательства:

• к площади;
• к границам;
• к доступу;
• к категории земли;
• к виду разрешённого использования.

Для земель сельскохозяйственного назначения действует специальная процедура выдела участка в счёт земельной доли. Необходимо учитывать правила Федерального закона № 101-ФЗ, решения общего собрания участников долевой собственности, проект межевания и минимальные размеры участков, установленные в соответствующем регионе.

Когда выдел земельного участка невозможен?

Выдел земельного участка невозможен, если:

• площадь образуемого участка меньше установленного минимума;
• конфигурация участка препятствует его разрешённому использованию;
• отсутствует предусмотренный законом доступ к участку;
• предлагаемые границы нарушают права других лиц;
• исходные документы противоречат сведениям ЕГРН.

До начала работ необходимо:

• проверить ограничения и обременения исходного участка;
• проверить запреты регистрационных действий и аресты;
• установить, имеется ли земельный спор;
• сопоставить исходные документы со сведениями ЕГРН.

Эти обстоятельства не всегда означают окончательную невозможность выдела, но могут привести к приостановлению учётно-регистрационных действий или к необходимости разрешать вопрос в судебном порядке.

Этапы выдела земельного участка

Какие кадастровые работы выполняют при выделе участка?

До подготовки межевого плана кадастровый инженер анализирует:

• сведения ЕГРН;
• кадастровый план территории;
• правоустанавливающие документы;
• имеющиеся землеустроительные материалы.

Проверка нужна, чтобы сопоставить площадь и границы исходного участка с документами и определить допустимое местоположение выделяемой территории.

Если для формирования границ требуются фактические данные с местности, состав кадастровых работ включает:

• кадастровую съёмку;
• камеральную обработку результатов измерений;
• определение координат характерных точек;
• подготовку графических материалов;
• при необходимости для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения — подготовку проекта межевания земельных участков;
• после согласования размера и местоположения образуемого участка — оформление межевого плана.

Выдел из долевой собственности и выдел сельскохозяйственного пая

Выдел доли земельного участка иногда называют выделом доли в натуре. Участник получает отдельный образуемый земельный участок и утрачивает право на долю в исходном участке. Исходный участок сохраняется в изменённых границах как изменённый земельный участок.

Выдел отличается от раздела земельного участка. При разделе исходный участок, как правило, прекращает существование, а у его участников сохраняется право общей собственности на образованные участки, если соглашением не установлено иное. При выделе самостоятельный участок получает выделившийся участник, а остальные участники сохраняют права на изменённый исходный участок.

Сельскохозяйственный пай — это доля в праве на общий земельный участок сельскохозяйственного назначения, а не заранее определённая территория. Для выдела участка в счёт такого пая применяется специальный порядок: учитываются решения общего собрания участников долевой собственности либо подготавливается проект межевания с извещением остальных участников и сроком для представления возражений.

Как согласовать выдел с другими собственниками?

Порядок согласования зависит от категории земли, содержания правоустанавливающих документов и выбранного способа выдела. Для участка в общей долевой собственности участники могут закрепить способ и условия выдела соглашением. Если соглашение не достигнуто, спор о возможности выделить долю в натуре и о параметрах образуемого участка разрешается в судебном порядке.

Для сельскохозяйственных земель размер и местоположение образуемого участка могут быть утверждены решением общего собрания участников долевой собственности. Если соответствующего решения общего собрания нет, кадастровый инженер подготавливает проект межевания и извещает остальных участников долевой собственности в установленном порядке. С момента надлежащего извещения у них есть 30 дней для представления обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого участка.

Если обоснованные возражения поступили и урегулировать разногласия не удалось, спор разрешается в судебном порядке. Отсутствие возражений после надлежащего извещения позволяет завершить согласование и перейти к подготовке межевого плана.

Какие ошибки и риски возникают при выделе земельного участка?

Ошибки при выделе могут привести к приостановлению кадастрового учёта и регистрации права, повторным работам или земельному спору. Наиболее распространённые риски:

• использование неактуальных или противоречивых сведений ЕГРН;
• нарушение порядка извещения и согласования с участниками долевой собственности;
• несоответствие предлагаемых границ исходным землеустроительным и правоустанавливающим документам;
• нарушение требований к минимальной площади, конфигурации или доступу к образуемому участку;
• неучтённые ограничения, обременения, аресты или пересечения с границами других объектов.

До начала кадастровых работ необходимо проверить исходные документы и сведения ЕГРН, определить применимый порядок согласования и оценить, можно ли образовать участок с выбранными границами. Это снижает риск возврата документов и последующего судебного разбирательства.

Когда нужны дополнительные кадастровые работы?

Дополнительные работы требуются не в каждом случае. Их состав определяется после анализа сведений ЕГРН, документов на исходный участок и фактической ситуации на местности. Расширение первоначального объёма возможно, если:

• границы исходного участка не установлены с требуемой точностью или сведения о них неполные;
• обнаружено пересечение с соседним участком либо признаки реестровой ошибки;
• площадь и конфигурация участка в документах не совпадают со сведениями ЕГРН;
• для определения проектных границ требуется дополнительная кадастровая съёмка;
• отсутствуют землеустроительные материалы и требуется запрос сведений из архивов или государственного фонда данных;
• после рассмотрения документов Росреестр указал на устранимые недостатки межевого плана.

Дополнительный объём согласовывается отдельно. Заказчик получает объяснение причины, перечень работ и уточнённый расчёт до их выполнения.

Что получает заказчик после выдела земельного участка?

Состав передаваемых материалов зависит от договора и выбранного порядка выдела. В ходе кадастровых работ заказчик получает подготовленные документы, необходимые для образования участка: проект межевания — когда он требуется для выдела сельскохозяйственной доли, и межевой план образуемого земельного участка.

Если сопровождение кадастрового учёта и регистрации права входит в договор, итог процедуры подтверждается выпиской ЕГРН. В ней указываются:

• кадастровый номер образованного участка;
• площадь и описание местоположения границ;
• категория земель и вид разрешённого использования;
• сведения о зарегистрированном правообладателе;
• зарегистрированные ограничения и обременения, если они имеются.

После регистрации права заказчик распоряжается самостоятельным земельным участком, а не долей без закреплённых на местности границ.

Как проверить и принять результаты кадастровых работ?

Приёмка начинается со сверки результата с договором и техническим заданием. В переданных материалах проверяют:

• наименование и кадастровый номер исходного участка;
• сведения о правообладателях;
• площадь образуемого участка;
• местоположение образуемого участка;
• категорию земель;
• вид разрешённого использования.

Проект межевания и межевой план должны быть подготовлены кадастровым инженером, сведения о котором внесены в государственный реестр. Для процедуры согласования сохраняются подтверждения публикации или направления извещений, а также сведения о поступивших возражениях и результатах их рассмотрения.

Если договор включает сопровождение кадастрового учёта и регистрации права, итог проверяют по выписке ЕГРН. Кадастровый номер, площадь, границы и сведения о правообладателе в выписке сопоставляют с согласованными материалами. Замечания, относящиеся к подготовленным исполнителем документам, передаются компании для анализа и исправления в порядке, установленном договором.

Как выбрать компанию для выдела земельного участка?

Межевой план и проект межевания подготавливает кадастровый инженер, имеющий право выполнять кадастровые работы. Перед заключением договора рекомендуется проверить сведения о специалисте в государственном реестре кадастровых инженеров:

• статус;
• членство в саморегулируемой организации;
• результаты профессиональной деятельности.

При выборе исполнителя оценивают:

• зафиксированы ли в договоре состав работ, сроки, стоимость и порядок передачи результата;
• кто выполняет геодезические измерения и камеральную обработку;
• входит ли в стоимость согласование проекта межевания и подача документов в Росреестр;
• как компания устраняет замечания, если они относятся к подготовленным ею документам;
• есть ли опыт выполнения работ с нужной категорией земель и аналогичным способом выдела.

Исполнитель не может гарантировать отсутствие возражений других собственников или заранее обещать решение государственного органа. Надёжная компания объясняет возможные сценарии, работает по договору и отделяет собственную ответственность от решений третьих лиц.

От чего зависит стоимость выдела земельного участка?

Стоимость рассчитывается после проверки исходных документов и зависит от фактического состава работ. На цену влияют:

• площадь, конфигурация и удалённость земельного участка;
• полнота и актуальность сведений ЕГРН;
• необходимость кадастровой съёмки и дополнительных геодезических измерений;
• необходимость подготовки проекта межевания;
• способ извещения участников долевой собственности и количество заинтересованных лиц;
• необходимость получать материалы из архивов, государственного фонда данных или органов местного самоуправления;
• наличие возражений, пересечений границ и других обстоятельств, требующих дополнительной проработки;
• включение в договор подачи документов и сопровождения учётно-регистрационных действий.

Сколько стоит выдел земельного участка?

Ориентировочная стоимость комплекса работ по выделу земельного участка в ООО «ГСС» составляет 70 000 рублей. Точная цена определяется после анализа выписки ЕГРН, правоустанавливающих документов, категории земли, местоположения объекта и требуемого состава работ.

До заключения договора заказчику предоставляется расчёт с перечнем включённых работ. Отдельно уточняется, входят ли в стоимость:

• геодезические измерения;
• проект межевания;
• извещение участников долевой собственности;
• межевой план;
• сопровождение подачи документов в Росреестр.

Вопросы и ответы о выделе земельного участка

Можно ли выделить участок без согласия остальных собственников?

Порядок зависит от вида общей собственности и категории земли. Для земель сельскохозяйственного назначения при отсутствии утверждённого общим собранием проекта межевания кадастровый инженер подготавливает проект и извещает остальных участников долевой собственности. В течение 30 дней после надлежащего извещения они вправе представить обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого участка. Неурегулированный спор разрешается в судебном порядке.

Можно ли провести выдел, если границы исходного участка не уточнены?

Отсутствие уточнённых границ не во всех случаях означает запрет на выдел, но увеличивает риск пересечений и приостановления кадастрового учёта. До начала работ кадастровый инженер анализирует сведения ЕГРН и исходные документы. По результатам проверки может потребоваться:

• уточнение границ;
• кадастровая съёмка;
• получение дополнительных архивных материалов.

Что происходит с исходным земельным участком после выдела?

Исходный участок сохраняется в изменённых границах. Выделившийся собственник получает самостоятельный земельный участок с отдельным кадастровым номером, а его право на долю в исходном участке прекращается. Права остальных участников долевой собственности сохраняются с учётом изменения состава собственников и характеристик участка.

Что делать, если на выделяемой территории расположены дом или другие постройки?

Расположение зданий и сооружений учитывают при выборе проектных границ и организации доступа к ним. При этом кадастровый выдел земли сам по себе не разделяет и не переоформляет права на расположенные на ней объекты капитального строительства. До подготовки межевого плана необходимо проверить:

• сведения ЕГРН о постройках;
• принадлежность объектов;
• возможные ограничения их использования.

Сколько времени занимает выдел земельного участка?

При стандартном сценарии работы занимают в среднем около двух месяцев. В этот срок может входить 30-дневный период для представления возражений после извещения участников долевой собственности. Срок увеличивается, если требуются:

• дополнительные измерения;
• архивные материалы;
• устранение пересечений;
• рассмотрение возражений;
• судебное разрешение спора.

Продолжительность кадастрового учёта и регистрации права зависит от способа подачи документов и наличия оснований для приостановления.

Чем доля в обычном участке отличается от земельного пая?

Доля в праве общей собственности относится к конкретному земельному участку, сведения о котором внесены в ЕГРН. Земельный пай — это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения; до выдела ей обычно не соответствует самостоятельная территория с установленными границами. Для выдела сельскохозяйственного пая применяется специальный порядок, предусмотренный Федеральным законом № 101-ФЗ.